房企境内发债和银行贷款被限 信托海外发债再成输血通道

境内发债和银行贷款被限

信托海外发债再成房企输血通道

2017年以来，在房企资金需求居高不下的背景下，随着相关信贷和发债政策的收紧，融资成本高企的信托和海外发债再度成为房企主要输血通道。

用益信托最新数据显示，2017年3月全月共发行101只260.4亿元的房地产集合信托产品，较2月份的54只166.3亿和1月份的50只171.2亿，不管是从发行只数，还是发行规模上，都增加了近100%和50%以上。

华融信托研究员袁吉伟表示，监管层本轮房地产调控已经涉及债券融资、私募基金融资等调控政策，在融资渠道相继受阻后，房地产信托业务主要是房企购地融资、房地产贷款信托合规性等方面受到了窗口指导，因此，房地产信托融资已成为很多中小房企的重要资金来源。

事实上，证监会自去年10月开始收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资。银行方面也收紧开发贷，与此同时，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目，促使房企融资渠道迅速收窄。而与之相对应的是，房企资金需求大幅增加。CRIC数据显示，仅3月份，重点房企新增融资额就高达759.20亿元，环比上升82.72%。

受“末班车”效应与核心城市需求外溢影响，40家典型房企销售额普遍好于去年同期。在销售大幅增长的背景下，房企预期向好明显，促使房企新增投资增幅也达高点。

袁吉伟表示，监管层收紧融资渠道，相关房企拿地需求不减，是部分大型房企融资回流信托融资渠道的主要原因，而这在去年也有所体现。据信托业协会此前发布的数据显示，截至2016年末，信托资产中约1.43万亿投入房地产业，较2015年末的1.29万亿元新增了1400亿元。而在2016年三季度末，信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿，这意味着，在去年前三季度合计新增仅约650亿元的背景下，去年四季度信托资金投入房地产的规模新增800亿元。

值得一提的是，除信托渠道外，此前在人民币贬值预期下，为减少支出成本，2015、2016年房企连续两年减少的海外融资，在2017年再成房企输血工具。CRIC报告显示，从3月当月来看，房企融资结构，票据、债券融资额增量明显，总额为403.28亿元，较上月环比增加了348.57%。其中，海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到房企当月发行票据、债券总额的74.95%，甚至为当月房企银行贷款的2.25倍，成为当前房企债务融资的中坚力量。

中原地产首席分析师张大伟认为，从债务来看，房企对资金的需求依然很大，且往往会考虑发债融资，国内政策导致融资渠道受限，部分房企不得不考虑境外发债。

“但随着人民币汇率波动，美元进入加息周期，海外发债成本大幅上升。”张大伟表示，在最低价的债券、银行贷款受限下，房企只能选择信托、海外发债等资金价格较高的渠道。这也意味着，前期拿了较多土地的企业，资金杠杆过高，受资金成本增加的影响，销售预期也将转向。同时海外融资也面临难度加大的可能性，因此房企未来资金链情况仍然前途未卜。

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