房地产信托两极分化 三步教你筛选优质产品

近年来，房地产信托出现两极分化：优质的房地产公司发行产品少，供不应求，而一些资质较差的房地产则变换着“马甲”，以各种形式来融资，产品趋于细化，个人投资者如何识别这些变化多端的品种，个人认为，可以抓住以下3个要点：

按用资阶段分

（1）前期拿地阶段：此时开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。

（2）建筑施工阶段：该阶段房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。

（3）装修经营阶段：用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如：入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

　按房产种类分

（1）住宅：一般来说，以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市，城市内刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型），更优于高端住宅（洋房、别墅等），也就是说，越容易出手的住宅越好。此外，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

（2）商业地产（集中商业、写字楼等）：对前者来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。

（3）旅游地产：指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。

　审核项目融资方、担保方

　　及增信措施的质量

需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额，则安全边际较高，借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上，则资质较佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。此外，还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

（作者系格上理财研究员）

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